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Conozca las principales modificaciones del contrato en alquileres

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Desde agosto del año pasado está en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, y tanto los inquilinos como los propietarios, se vieron obligados a modificar algunas pautas a los que estaban acostumbrados en lo que a locaciones inmobiliarias se refiere.

1. PLAZOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS- En el nuevo Código, se establece un plazo mínimo legal de dos años, cualquiera sea el destino de la locación, es decir para destino habitacional o para uso comercial. Recordemos que en el viejo código el plazo mínimo era de tres años para uso comercial y dos años para vivienda. Respecto del plazo máximo, antes era de 10 años para todos los destinos, pero ahora puede llegar hasta 20 años para el destino habitacional y hasta 50 años para los otros destinos (comercial o industrial).

2. RESOLUCIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO- Si el inquilino -locatario- decide dar por resuelto el contrato en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonarle al locador en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo (durante el segundo año). Eliminación del preaviso en la resolución anticipada. a los fines de resolver (extinguir) anticipadamente el contrato, ahora el inquilino no debe dar preaviso al propietario. En el régimen del viejo código, debía dar un preaviso de 60 días.

3. COMUNICACIÓN PREVIA AL JUICIO DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO- El requisito de la intimación para proceder al desalojo por falta de pago, se establece únicamente para los contratos con destino habitacional.

4. CONTINUADOR DE LA LOCACIÓN-  En caso de abandono del inmueble o fallecimiento del inquilino, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y demuestre haber recibido del inquilino trato familiar durante un año previo al abandono del inmueble o fallecimiento.

5. GARANTE- El garante o fiador sólo será responsable mientras esté vigente el contrato de locación. En el viejo código si el contrato terminaba y el inquilino seguía habitando el inmueble y no pagaba, la inmobiliaria o el propietario podía reclamarle el pago al garante. Si el contrato se renueva, el garante deber firmar la renovación de lo contrario no será responsable.

6. MES DE DEPÓSITO- el depósito en garantía, que se debe pagar a la inmobiliaria o propietario no puede superar el equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.

7. EXPENSAS, SERVICIOS O IMPUESTOS- el pago de las expensas, servicios o impuestos que gravan el inmueble, pueden ser convenidos por las partes y disponer que ese pago integre el precio a cargo del locatario.

El incumplimiento de pago puede suponer el desalojo, por ese motivo debe estar expresado en el contrato. El Código establece que, al restituir el inmueble, el locatario debe también entregar las constancias de los pagos que efectuó en razón de la locación, como pueden ser los pagos de expensas, impuestos y servicios.

8. MEJORAS- los arreglos urgentes o necesarios los puede hacer el locatario, aunque luego le debe solicitar al locador que le reintegre el dinero gastado. El inquilino debe dar aviso por medios fehacientes, por ejemplo a través de carta documento. Tratándose de una cuestión urgente (rotura de un caño o de la bomba de agua) puede enviar un mensaje de texto o e - mail (medio escrito), avisando que hará el arreglo y luego le trasladará el gasto.

9. SUBLOCACIÓN- Salvo que entre las partes se pacte lo contrario, el inquilino puede subalquilar el inmueble. El inquilino deberá avisar de modo fehaciente que concretará el subalquiler y el locador tiene un plazo de diez (10) días para contestar en forma afirmativa o negativa. Si no contesta, se interpreta que el locador-propietario prestó conformidad a la sublocación.

10. ACTUALIZACIÓN- Está PROHIBIDO aplicar índices para actualizar el monto de los alquileres. El locador no puede pedir que el inquilino -locatario- pague un monto durante los primeros seis meses y otro, los seis meses siguientes. Se debe establecer el aumento del primer año de la locación incluyendo el aumento del segundo año. Debido a la prohibición, continúan utilizándose los mecanismos de los alquileres escalonados o las bonificaciones para el primer año.

11. VÍA EJECUTIVA PARA EL COBRO DE ALQUILERES- El nuevo Código establece la vía ejecutiva para el cobro de los alquileres y de toda otra prestación dineraria de pago periódico asumida por el inquilino en el contrato (por ejemplo, expensas, servicios e impuestos).

12. CONTINUACIÓN DE LA LOCACIÓN CONCLUIDA- En este Código, igual que en el sistema anterior, se establece que no hay tácita reconducción (prórroga), en caso de que el inquilino continúe en el inmueble una vez vencido el plazo contractual. Esta situación se denomina “continuación de la locación” en los mismos términos del contrato anterior. Por lo que, cualquiera de las partes podrá dar por concluido el contrato por comunicación fehaciente. Esto se aplica aun cuando el locador reciba pagos vencido el plazo contractual.

La prórroga del contrato “de palabra” carece de efectos, siempre deberá realizarse por escrito.

Por Ruth Petursi , Abogada-Escribana